Artigo

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A importância da presença de engenheiro na manutenção de condomínios.

1.) A NECESSIDADE DAS VISTORIAS PREVENTIVAS;
2.) QUAL PROFISSIONAL A SER CONTRATADO PARA ELABORAÇÃO DESTA VISTORIA PREVENTIVA;
3.) ORIGEM DAS PATOLOGIAS;
4.) LAUDO PERICIAL;
5.) COMPORTAMENTO DAS ENTIDADES DE CLASSES E ÓRGÃOS MUNICIPAIS SOBRE A MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES.

1.) A NECESSIDADE DAS VISTORIAS PREVENTIVAS.

Atualmente as exigências dos condôminos, tanto nos edifícios residenciais como nos comerciais, tem sido maiores, e em conseqüência de tais ocorrências nos últimos anos, os síndicos estão se sobrecarregando gradativamente de trabalho, principalmente no que tange à qualidade e segurança das edificações.

As preocupações anteriores dos condôminos partiam da insatisfação do usuário com o desempenho da edificação, onde eram obrigados a acionar um profissional com o intuito de solucionar isoladamente tal problema.

Após os diversos acidentes amplamente divulgados pela mídia, tanto os condôminos, quanto os síndicos, tem se preocupado não só com a manutenção corretiva, mas também com a manutenção preventiva, elaborando desta maneira programas rotineiros de inspeção com a finalidade de constatar a exigência de algum problema patológico.

A necessidade de vistorias periódicas exige sem sombra de dúvida a presença de profissionais habilitados para emitir um parecer se o edifício (ou parte dele), está ou não, num determinado instante da sua vida útil apresentando o desempenho previsto.

O problema é identificado de modo geral a partir de manifestações ou sintomas patológicos que se traduzem por modificações estruturais e ou funcionais no edifício ou na parte afetada, representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos.

As manifestações, uma vez conhecidas e corretamente interpretadas, podem conduzir ao entendimento do problema, possibilitando a sua resolução a partir de uma intervenção, cujo nível estará vinculado, principalmente, à relação entre o desempenho estabelecido para o produto e o desempenho constatado.

No entanto, uma obra de construção civil segura não pode prescindir do trabalho pericial, que deve estar presente em todas as etapas da obra e principalmente ao longo de sua vida útil.

Antes mesmo do início de qualquer obra, deve se realizar a vistoria da vizinhança, para que se apure a real condição física dos imóveis lindeiros, possibilitando a adoção de medidas de proteção a essas edificações.

No decorrer das obras, as vistorias de acompanhamento permitem alertar o construtor sobre eventuais riscos e qualidade dos serviços.

A vistoria de conclusão da obra possibilita a liberação do imóvel, ou então o apontamento das medidas de correção para o bom uso do mesmo. A vistoria de conclusão de obra assegura aos novos proprietários a qualidade dos materiais empregados na execução da obra, bem como o desempenho da edificação e também aponta medidas e correções para o bom uso do mesmo, funcionando como um selo de conformidade em uma relação direta do objeto apresentado e vendido ao consumidor e o produto final entregue. (relacionamento de credibilidade com o consumidor).

No decorrer da vida útil da edificação, as vistorias periódicas permitem à administração do condomínio efetuar uma conservação e manutenção baseada em critérios técnicos, sem improvisações e sem postergação das medidas essenciais para a proteção e segurança dos usuários.

As vistorias periódicas atuam também no sentido judicial, em caso de acidente, onde o apontamento prematuro de algumas anomalias pode e deve ser usadas em processos judiciais, sendo questionado o porquê da não atuação e ou manutenção em um local onde fora detectado anteriormente alguma anomalia, desta forma a dissolução de uma questão judicial pode ser em muito abreviado.

Lamentavelmente, o despertar da sociedade e das autoridades para a importância do trabalho do perito de engenharia surgiu após o desabamento de grandes edificações, inclusive ocasionando vitimas fatais. Tais incidentes poderão ser evitados no futuro, com a adoção de medidas que tornem obrigatórias as vistorias periódicas nas obras e edifícios, consoantes ocorre nos paises de primeiro mundo.

Esperamos que as nossas autoridades tomem a iniciativa de criar uma legislação específica neste sentido.

Este artigo de nossa autoria foi publicado no periódico do CREA São Paulo, em março de 1998.

2.) QUAL PROFISSIONAL A SER CONTRATADO PARA A ELABORAÇÃO DESTA VISTORIA PREVENTIVA.

De acordo com a Constituição Federal de 1988 no seu artigo 5º, inciso XIII, o trabalho técnico-científico é de atribuição dos profissionais que estejam devidamente qualificados em conformidade com o estabelecimento em lei.

“É livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer.”

assim, a lei Federal nº 5.194/66 que regulamenta o exercício da profissão de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, estabelece no seu artigo 7º as atividades e atribuições desses profissionais e, na alínea “c” do referido artigo, contempla tais profissionais no exercício das profissões:
“estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgações técnicas.”

enquanto o artigo 13º desta lei específica:
“Os estudos, plantas, projetos, laudo e qualquer outro trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei.” e regulamentando a matéria, o CONFEA emitiu em 27/07/1990 a resolução 345, que pela importância e restrita a seguir:

“RESOLVE:

Art. 2 – Compreende-se com a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Metereologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização sejam atribuições destas profissões.

Art. 3 – Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2º quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREA’s.

Art. 4 – Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior, para sua plena validade, deverão ser objeto da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida pela lei nº 6469, de 07 de setembro de 1977.

Parágrafo único – As Anotações de Responsabilidade Técnica dos trabalhos profissionais de que trata a presente Resolução serão efetivadas nos CREA’s em cuja jurisdição seja efetuado o serviço.

Art. 5 – As infrações à presente Resolução importarão, ainda, na responsabilização penal e administrativa, pelo exercício ilegal de profissão, nos termos do artigo 6. e 76 da Lei nº 5194/66.”

O profissional Engenheiro ou Arquiteto escolhido para a execução do serviço denominado “perito” executará uma “perícia” no imóvel em questão e dará sua opinião através de um “laudo” ou “parecer técnico”.

3.) ORIGEM DAS PATOLOGIAS

As falhas construtivas são tão antigas quanto os mais antigos edifícios construídos pelo homem, sabendo-se que há 4.000 anos, na Mesopotânea, o Código de Hamirabi (aquele do “olho por olho, dente por dente”) já indicava cinco “regras”:

“se um construtor faz uma casa para um homem e não a faz firme e seu colapso causa a morte do dono da casa, o construtor deverá morrer.
se a causa da morte do filho do dono da casa, o construtor deverá morrer.
se a causa a morte de um escravo do proprietário da casa, o construtor deverá dar ao proprietário um escravo de igual valor.
se a propriedade for destruída, ele deverá restaurar o que foi destruído por sua própria conta.
se um construtor faz uma casa para um homem e não a faz de acordo com as especificações e uma parede desmorona, o construtor reconstruirá a por sua conta.” (segundo M.F. Cánovas).

Da mesma forma que num ser vivo, a “saúde” das edificações depende não só dos cuidados durante a gestação (fase do projeto), mas também durante seu “crescimento” (fase de construção) e deveriam permanecer durante o “resto da vida” (fase de manutenção”, sob pena de adquirir “doenças” (manifestações patológicas). À medida que “envelhecem” (fase de degradação), elas podem passar por enfermidades (processos lento e contínuo de deterioração).

A “ciência” que procura, de forma metodolizada, estudar os defeitos dos materiais, dos componentes, dos elementos ou da edificação como um todo, diagnosticando suas causas e estabelecendo seus mecanismos de evolução, formas de manifestação, medidas de prevenção e recuperação, chama-se “PATOLOGIA DAS EDIFICAÇÕES” (Ercio Thomaz).

O desempenho das edificações costuma decair ao longo do tempo, havendo necessidade de manutenções periódicas até alcançar o nível de desempenho insatisfatório, obrigando geralmente a custosas restaurações.

As causas das patologias construtivas podem ser assim classificadas:
I.) Origem Exógena:
Causas com origem de fora da obra e provocadas por fatores produzidos por terceiros, tais como:

a) vibrações provocadas por estaqueamento ou máquinas, ou tráfego externo;
b) escavações de vizinhos;
c) rebaixamento do lençol freático;
d) influência do bulbo de pressão de fundações diretas de obra de grande porte em construção ao lado;
e) trombadas de veículos em alta velocidade com a edificação;
f) explosões, incêndios, acidentes de origem externa (explosão de botijões de gás, etc).

II.) Origem Endógena:
Causas com origem em fatores inerentes à própria edificação, e que podem ser subdivididos em:
a) falhas de projeto;
b) falhas de gerenciamento e execução (desobediência às normas técnicas, ausência ou precariedade de controle tecnológico, utilização de mão de obra não qualificada);
c) falhas de utilização (sobrecargas não previstas no projeto, mudança de uso);
d) deterioração natural de partes da edificação pelo esgotamento da sua vida útil.

III.) Origem na Natureza:
Causas que pode, ser falhas previsíveis, evitáveis ou inevitáveis, conforme o caso, e entre as quais se destacam:
a) movimentos oscilatórios causados por movimentos sísmicos, cravação de estacas, percussão de máquinas industriais;
b) ação de ventos anormais;
c) inundações provocadas por chuvas anormais, neve;
d) acomodações das camadas adjacentes do solo;
e) alterações do nível do lençol freático por estiagem prolongada ou pela progressiva impermeabilização das áreas adjacentes;
f) variações da temperatura ambiente (calor, variações bruscas).

4.) LAUDO PERICIAL

Os laudos devem, além de requisitos da clareza, concisão e fundamentação, ser ilustrados fotograficamente possibilitando terceiros de visualizar e se certificar da veracidade dos fatos.

Assim, devem ser relacionados e explicitados todos os elementos técnicos apurados nos exames e os motivos que levaram o perito a emitir a conclusão expendida.

A fundamentação deve ser minuciosa, ordenada e lógica para permitir o entendimento até mesmo pelos leigos na disciplina.

Os elementos técnicos apurados devem ser devidamente ilustrados através de fotografias e os seguintes argumentos utilizados devem ser justificados cientificamente, muitas vezes com a indicação do princípio, lei ou norma técnica consagrada na matéria.
As referências às literaturas, pesquisas, trabalhos técnicos e outras fontes cientificas são procedimentos recomendados nos casos mais complexos.

Todo laudo pericial deve ser executado por profissionais inscritos nos CREA’s conforme exposto anteriormente, nas suas respectivas especialidades e/ou modalidades, os quais somente terão valor acompanhado da Anotação de Responsabilidade técnica – ART, efetuada pelo profissional, que conforme artigo 2° da Lei Federal nº 6.496/77 define para os efeitos legais os responsáveis técnicos pelo serviço executado.

Assim, a ART é o mais importante instrumento de fiscalização profissional do CREA, pois é através dela que se torna possível o acompanhamento dos profissionais em suas atividades técnicas, e na sua inexistência em qualquer atividade técnica, exclusiva dos profissionais habilitados, caracteriza o exercício ilegal da profissão.

5.) COMPORTAMENTO DAS ENTIDADES DE CLASSES E ORGÃOS MUNICIPAIS SOBRE A MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES.

Até pouco tempo apenas entidades de classe como o CREA/SP – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e o IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, através de convênios vinham se preocupando com o assunto da manutenção preventiva das edificações, através de palestras e cursos bem como publicações, onde destacamos:
Avaliação e Perícias – Atuação Profissional.
Manual do Proprietário – A Saúde dos Edifícios.
No entanto, hoje os poderes públicos tem-se manifestado também através de leis e decretos, onde destacamos a Lei nº 37256 de 21 de outubro de 1998 do Município de São Caetano do Sul, talvez pioneira no tema, passou a exigir o laudo de vistoria obrigatória em todos os edifícios da cidade, e nós continuamos esta luta para que todos os administradores públicos se conscientizem da importância das vistorias preventivas nos edifícios através de profissionais habilitados na matéria.

MEDIDAS CAUTELARES DE PRODUÇÃO DE PROVAS

As medidas cautelares são um procedimento técnico/jurídico e estão previstos no art. 769 e seguintes do Código de Processo Civil.
A medida cautelar de produção antecipada de provas tem por finalidade colher as provas de causas ou conseqüências provenientes de vícios ou defeitos na construção que porventura irão instruir uma ação principal (de “indenização” ou “obrigação de fazer”), evitando que, as provas desapareçam, ou sejam alteradas.
Vistorias em imóveis vizinhos à obra que se irá iniciar nas imediações (não há necessidade de ser vizinho do imóvel ao lado, no caso de cravação de estacas, por exemplo) correspondem a casos muito comuns de produção antecipada de provas envolvendo danos às construções.
Ao construtor interessa provar a pré-existência de anomalias (trincas, vazamentos, descolamentos de argamassa, desalinhamento ou inclinações de muros divisórios etc) nos imóveis lindeiros ao início da obra, para que não possa vir a ser responsabilizado como o seu causador.
Ao vizinho interessa provar a inexistência de anomalias (trincas, vazamentos, telhas quebradas, salpicos em pisos e paredes externas, requalques diferenciais), enfim o estado físico de seu imóvel, de forma que se possa presumir a culpa do construtor no caso de aparecimento de novos problemas, ou agravamento dos existentes.
Nesses casos, a produção antecipada de provas pode ser feita em caráter amigável, não judicial, sendo feita de comum acordo por perito ou peritos contratado(s) pelas partes que elaboram laudo único, também assinado pelas partes. Em casos urgentes, em que uma das partes se recusa a assinar, pode ser adotada a vistoria por uma só das partes, constituindo laudo individual averbado imediatamente no Registro de Títulos e Documentos, na forma prevista na norma de Perícias do IBAPE/SP. Estes laudos, ainda que amigáveis, passam a constituir instrumento jurídico, perfeitamente aceito como peça documental em eventual ação judicial.
Outro caso muito comum de produção antecipada de provas ocorre quando uma parte move ação para identificar o causador de danos em sua propriedade, que depois se transforma na ação principal de execução (cobrança). Caso típico é o de a ação movida por dano de apartamento atingido por vazamento “vindo de cima”, onde podem ser réus os proprietários dos apartamentos superiores ou o próprio condomínio (vazamentos nas colunas ou ramais de distribuição).

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